Exposé
+++Ensemble aus 3-Familienhaus und Fabrikgebäude mit 3 weiteren Wohneinheiten, Ladengeschäft, Lager und Doppelgarage, Photovoltaikanlage+++
Wohnfläche: ca.1060 m²
Nutzfläche Fabrikgebäude: ca. 460 m²
Grundstücksgröße: 1395 m² Gebäudefläche + 235 m² Garten =Gesamt: 1630 m²
Aktueller Bodenrichtwert: 140.- €
Bodenwert: 228200.- €
Baujahr beide Gebäude: ca. 1950
Aufteilung:
Beschreibung ehemaliges Fabrikgebäude:
3-geschossiges Gebäude, nicht unterkellert, Flachdach, umgenutzt in Wohnungen (teilweise noch nicht fertiggestellt), Lagerfläche und Doppelgarage:
Im Erdgeschoss des Vorderhauses (Haus 1) befindet sich ein Ladengeschäft (ehem. Frisörsalon) Aufteilung: Offene Bauweise mit Teeküche und Aufenthaltsraum und Toilettenanlage, Fläche ca. ca. 254,25 m². Im hinteren Flügel (Haus 2) befinden sich Lager- und Abstellflächen (unterteilt mit leichten Trennwänden) und Lagerhof im Zwischengebäude Nutzfläche ca.157,20 m² und eine Doppelgarage mit einer Nutzfläche von ca. 50,41 m².
Im 1.Obergeschoss sind laut Planungsunterlagen Wohnungen in der Größe von ca. 265,99 m² und 178,11 m² vorgesehen. Der Ausbau der Wohnungen wurde begonnen, ist aber noch nicht fertig gestellt. Aufteilung der Wohnungen: Haus 1: Wohnung überwiegend in offener Bauweise Wohnen, Essen, Diele, Schlafen, Ankleide, Bad, Hauswirtschaftsraum, Wintergarten, Toilettenanlage Fläche ca. 265,99 m², Haus 2: Wohnung überwiegend in offener Bauweise Wohnen, Essen, Diele, Schlafen, Bad. Fläche 178,11 m²
Im 2.Obergeschoss befindet sich eine modernisierte Wohnung mit ca. 395,10 m² Wohnfläche, welche sich auch über das Rückgebäude erstreckt. Aufteilung in Haus 1 und Haus 2: Wohnung überwiegend in offener Bauweise Wohnen, Essen, Diele, Eltern, Ankleide, Bad, Waschraum, Wintergarten, Heizraum, 5 Kinderzimmer, Flur und Bad, Dachterrasse Wohnfläche 395,10 m²
Wohnfläche des Gebäudes:
Stellpätze: ca. 14 Stellplätze aktuell, weitere Stellplätze möglich, 2 Garagenstellplätze
Aktuell sind die Gebäude nicht vermietet.
Bauakte:
2013 Genehmigung zur Umnutzung der ehemaligen Schuhfabrik im Erdgeschoss zu Lagerräumen und Garage, im 1.Obergeschoss und 2.Obergeschoss zu Wohnung mit insgesamt 3 Wohneinheiten liegt vor.
2018 Bauantrag zur Nutzungsänderung einer Schuhfabrik zu einem Frisörgeschäft liegt vor
02.06.2023 Nachträgliche Baugenehmigung zur Nutzungsänderung einer Schuhfabrik zu einem Frisörgeschäft liegt vor
Folgende Modernisierungen wurden vorgenommen:
04/2023 Installation einer Photovoltaikanlage mit 15 KW Leistung zum Eigenverbrauch und zur Einspeisung (Neupreis 37194 €- Rechnung liegt vor, Garantien werden übertragen)
6/23 Einbau separater Gastherme und Heizkörper
2020 Strom wurde teilweise erneuert
2023 Fassade auf der Westseite wurde neu verputzt und gestrichen
2015 Fenster mit 2-fach Verglasung Wohnung im 2.Obergeschoss erneuert
2016 Heizungstherme und Rohre Wohnung 2.Obergeschoss wurde installiert
2022 überwiegend Fenster erneuert mit 3-fach Verglasung in Wohnung 2.Obgeschoss eingebaut
2025 2 Fenster im 2.Obergeschoss -3-fach Verglasung erneuert
Bauweise/Ausstattung: Massivbauweise mit Mauerwerk und Stahlbeton, tragende und nichttragende Innenwände aus Mauerwerk, Geschosstreppe aus Stahlbeton mit Naturstein, Eisengeländer, Dachkonstruktion aus Beton, Flachdach, Dacheindeckung aus Bitumendachbahnen, Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech, Haus 2- das Flachdach wurde erneuert
Elektroinstallation überwiegend erneuert, getrennt nach Nutz.- und Wohneinheiten, Zählerschrank, Heizung: Haus 1: Erdgeschoss: Gasetagenheizung von 2023, Flachheizkörper mit Thermostatventilen
Haus 1-1.Obergeschoss: keine Heizung vorhanden,
Haus 1 und Haus 2 – 2.Obergeschoss Gasetagenheizung Baujahr 2016 mit Flachheizkörper und Thermostatventilen, Pelletofen in der Wohnung vorhanden
Wasserinstallation: Zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz
Abwasserinstallation: Ableitung in das kommunale Abwasserkanalnetz
Böden: Industrieboden grau gestrichen, WC-Anlage Fliesen, im 2.Obergeschoss wurde die Wohneinheit vollständig modernisiert: Bad erneuert, Wasserleitungen neu verlegt. Bodenbeläge Fliesen und Laminat modernisiert, die oberste Geschossdecke ist gedämmt
3-Familienhaus:
Zweigeschossiges, unterkellertes Dreifamilienhaus als Reihenmittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, welches an das Fabrikgebäude angebaut wurde.
Hier stehen 3 abgeschlossene, baugleiche Wohneinheiten mit jeweils 2 Zimmer, Küche und Bad mit jeweils ca. 74,90 m² zur Verfügung.
Ausstattung:
2013/14 Innendämmung in den Wohnungen
2015/16 Fenster teilweise erneuert
Elektroinstallation erneuert 2015/2016
Pellett -Einzelöfen und Infrarotheizkörper eingebaut
Bauweise: Massivbauweise, Keller Bruchsteinmauerwerk, Innendämmung an Außenwänden, Decken: Stahlbeton und Holzbalken; Kellertreppe Beton, Geschosstreppen aus Stahlbeton mit Naturstein, Dach: Holzdach mit Aufbauten (2Gauben), Satteldach mit Dachziegeleindeckung, Wasserinstallation: Zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz
Abwasserinstallation: Ableitung in das kommunale Abwasserkanalnetz
Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer (Elektro)
Beschreibung:
Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein vielseitig nutzbares Immobilienensemble bestehend aus einem ehemaligen Fabrikgebäude mit integrierten Wohneinheiten, Ladengeschäft, Lagerflächen und Doppelgarage sowie einem angebauten Dreifamilienhaus. Die Gebäude wurden ca. 1950 in massiver Bauweise errichtet und in den vergangenen Jahren teilweise modernisiert und teilweise umgenutzt.
Auf einer Gesamtgrundstücksfläche von ca. 1.630 m² (Gebäudefläche ca. 1.395 m² zzgl. Gartenfläche ca. 235 m²) stehen insgesamt ca. 1.060 m² Wohnfläche sowie ca. 460 m² Nutzfläche zur Verfügung. Für das Fabrikgebäude liegen Baugenehmigungen zur Umnutzung in insgesamt drei Wohneinheiten sowie gewerbliche Nutzung vor.
Das ehemalige Fabrikgebäude verfügt im Erdgeschoss über ein großzügiges Ladengeschäft (ehem. Friseursalon), Lagerflächen, einen Lagerhof sowie eine Doppelgarage. In den oberen Geschossen befinden sich großzügige, loftartige Wohnungen, teils bereits modernisiert, teils im Ausbauzustand, mit offenen Grundrissen, Wintergärten und Dachterrasse. Die größte Wohneinheit im 2. Obergeschoss mit ca. 395 m² Wohnfläche ist hochwertig modernisiert.
Die auf dem Fabrikgebäude befindliche Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 15 KW ist im Kaufpreis enthalten. Der erzeugte Strom wird aktuell überwiegend zum Eigenbedarf genutzt, der überschüssige Strom wird eingespeist. Die Anlage wurde 4/2023 installiert und hatte einen Neupreis von 37194 €, die Rechnung liegt vor und kann eingesehen werden, die noch bestehenden Garantien werden auf den neuen Eigentümer übertragen
Das angrenzende Dreifamilienhaus umfasst drei baugleiche, abgeschlossene Wohneinheiten mit jeweils ca. 74,9 m², welche sich ideal für die dauerhafte Vermietung eignen.
Nutzungsmöglichkeiten und Potenzial:
Mehrfamilienhaus / Kapitalanlage
Das Objekt eignet sich hervorragend als Mehrfamilienhaus und Kapitalanlage mit bis zu sechs Wohneinheiten in sehr unterschiedlichen Wohnungsgrößen. Die Kombination aus klassischen Wohnungen im Dreifamilienhaus und großzügigen, loftartigen Wohnungen im ehemaligen Fabrikgebäude bietet eine attraktive Grundlage für eine flexible Mischvermietung an Familien, Paare oder Konzepte wie Wohnen und Arbeiten unter einem Dach. Durch die bereits vorgenommenen, soliden Modernisierungen sowie die begonnenen, jedoch noch nicht vollständig abgeschlossenen Ausbauten besteht zusätzliches Wertsteigerungspotenzial.
Wohn- und Geschäftshaus
Darüber hinaus bietet sich die Immobilie ideal als Wohn- und Geschäftshaus an. Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss eignet sich für ein Ladengeschäft, Büro oder eine Dienstleistungsnutzung und wird durch zusätzliche Lagerflächen sowie eine Doppelgarage ergänzt. Die großzügigen Wohneinheiten in den oberen Geschossen sind prädestiniert für Eigennutzer mit angeschlossenem Gewerbe oder für eine gemischte Vermietung. Separate Erschließungen sowie überwiegend getrennte Zählerstrukturen erleichtern dabei eine klare Trennung von Wohn- und Geschäftshaus.
Gewerbliche Nutzung für Praxis-, Büro- oder Dienstleistungsnutzung mit Wohneinheiten wären ebenfalls denkbar.
Das Erdgeschoss eignet sich hervorragend für die Nutzung als Praxis, Kanzlei, Therapie-, Schulungs- oder Büroflächen. Die darüberliegenden, repräsentativen und großzügig geschnittenen Wohnungen bieten ideale Voraussetzungen für eine Eigennutzung durch den Betreiber oder als Mitarbeiterwohnungen. Dank der flexiblen Grundrissgestaltung lassen sich individuelle Raum- und Nutzungskonzepte realisieren. Die bereits genehmigten Nutzungsänderungen sowie die vorhandene Infrastruktur gewährleisten dabei ein hohes Maß an Planungssicherheit.
Ein außergewöhnlich vielseitiges Objekt mit hoher Flächenvielfalt, genehmigten Nutzungsoptionen und nachhaltigem Entwicklungspotenzial – ideal für Investoren, Selbstnutzer, Gewerbetreibende oder Projektentwickler, die Wohnen, Arbeiten und Vermieten in einem Ensemble kombinieren möchten.
Energieausweis:
Ein Energieausweis liegt zur Besichtigung vor.
Lage:
Die Immobilie befindet sich in stadtrandnaher Lage von Pirmasens. Die Umgebung ist geprägt von einer guten infrastrukturellen Anbindung sowie einer ausgewogenen Mischung aus Wohnen, Versorgungseinrichtungen und öffentlichen Angeboten.
Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, das Städtische Krankenhaus, ein Schwimmbad sowie Kindergärten und sämtliche Schulformen (Grundschule, weiterführende Schulen und Gymnasien) sind fußläufig erreichbar.
Eine Bushaltestelle mit regelmäßigen Verbindungen im Viertelstundentakt liegt direkt am Objekt und gewährleistet eine gute Anbindung an das Stadtgebiet. Die Autobahnanschlüsse in Richtung Saarbrücken und Karlsruhe sind in etwa zehn Fahrminuten erreichbar.
Pirmasens liegt im Südwesten von Rheinland-Pfalz, am Rand des Naturparks Pfälzerwald und nahe der französischen Grenze. Das Umland bietet vielfältige Möglichkeiten zur Naherholung, darunter Wander- und Radwege sowie weitere Freizeitangebote. Zusätzlich stehen im Stadtgebiet mehrere Parkanlagen und Erholungsflächen zur Verfügung, darunter das Naherholungsgebiet Eisweiher mit angrenzendem Stadtwald.
Kaufpreis: 699.000.-€
Maklercourtage: 3,57 % inkl. MwSt.
